BASINDAN EDİNDİĞİMİZ BİLGİLER IŞIĞINDA TAŞINMAZ TİCARETİ YÖNETMELİĞİ HAKKINDA YORUMUMUZDUR
http://www.flasgazetesi.com.tr/haber-akcam-emlak-danismanlarinin-yonetmeliginde-degisiklik-26133.html

Sayın Soner KAYA
Ticaret Bakanlığı, İç Ticaret Daire Başkanı
ANKARA

İstanbul, 18 Haziran 2020

Soner bey merhaba,

Gönderdiğiniz metin üzerinde hızlı bir çalışma yaparak sizlere gönderiyoruz. Umarım

sektörümüzü ihtiyaçlarını karşılar güzel sonuçlar elde ederiz.

Takdirlerinize saygıyla arz ederiz.

İSTEB – İSTANBUL EMLAK BROKERLERİ KULÜBÜ
İŞLETME KOOPERATİFİ adına

Ulvi Özcan
Başkan

GENEL AÇIKLAMA

Öncelikle 5 Haziran 2018 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile ilgili değişiklikleri yerinde
buluyor ama yeterli görmüyoruz. Konu ile ilgili itirazlarımızı ilerleyen sayfalarda yazmakla birliktetemel itirazlarımızı burada arz etmek isteriz…

Emlakçı Kimdir, Emlakçılık Nasıl Yapılmalı,
Bu konu belki de en temel meseledir. Sivrisinek öldürmekle bir yere varamayız, bataklık kurutulmalıdır. Amerika’yı bir daha keşfetmeye gerek yok. Dünya standartlarında nasıl ‘’Emlakçı’’ (emlak danışmanı) olunabiliyor, nasıl ‘’Emlak Aracılık İşletmesi’’ açılabiliyor bellidir. Bu konuda inceleme yapılmalı ve uluslar arası standartlar gözetilmelidir.

Eğitimle İlgili Müktesep Haklar
Daha önceden MEB onaylı özel öğretim kurumlarından alınan belgeler kapsam dışı tutulmuş, bir mağduriyet yaşanmıştı. Bu konunun bu uygulamanın değişikliği kapsamında tutulması gereklidir. Milli Eğitim Kanunu temel bir kanun niteliğinde olup normlar hiyerarşisinde yönetmeliğin daha üstünde bir yerdedir.

Emlak Portallarının Durumları
Emlak portallarının 2000’li yıllarda ülkemize girişi ile sektöre büyük katkıları olmuştur. Ancak sonrasında piyasadaki var olan mevcut problemlere bir de ‘’emlak portalları’’ eklenmiştir. Bugün bazıları mükerrer ilanlar nedeniyle ‘’bilgi çöplüğü’’, bazıları da ‘’kartel/tröst’’ durumundadırlar. Bu mevzuatta çalışma tanımları yapılmazsa, caydırıcılık uygulanamazsa çok güçlü yapıları olan bu işletmelere ‘’DEVLET GÜCÜ’’ de yetmeyecektir.

Franchising İşletmelerinin Durumları
Franchising işletmeleri de ülkemize, sektörümüze büyük katkı sağlayan organizmalardır. Ancak burada da çok büyümeleri, rekabet koşulları, vb. etkenler itibarıyla ciddi deformasyonlar yaşamaktadırlar. Acenteler ana franchising şirketlerinden, emlak danışmanları da acente sahiplerinden ciddi rahatsızlıklar yaşamaktadırlar. Bu rahatsızlığın temel sebebi iş süreçlerinin, statülerin ‘’tanımsız’’ olmasındandır. Burada standartlar belirlenmeli, uymayanlara cezalar ön görülmelidir. Tüketicinin emlakçıdan memnuniyeti için, iş barışı için bu konu çok önemsenmelidir.

Yönetmeliğin önceki halinde en doğru yapılan işlerden biri işletmelerin ofis standartları ile ilgili düzenlemeydi. Ancak bu konuda ciddi bir esneme yapıldı. Bu duruma şiddetle karşıyız. Bu durum beraberinde ‘’ofisi olmadan korsan çalışanları bir franchising işletmesi altında çalışıyor gibi görünme’’ durumuna getirecek, haksız kazançlar, büyük mağduriyetler yaşanmasına neden olacaktır.

Hizmet Bedellerinde Asgari Ücret Düzenlemesi
Hizmet bedelinde şu anda azami ücret tarifesi uygulanmaktadır. Sizler de çok iyi biliyorsunuzdur ki hizmetin kalitesinin yükselmesi için çok zaman emek harcanması, yatırım ve masraf yapılması gerekmektedir. İşi sadece ‘’azami ücret’’ noktasında baktığımızda QUALİTY & QUANDITY noktasında tercihler ‘’QUANDITY’’ yönünde ağırlık kazanmaktadır. Bu durumda kaliteli iş yapmanın veya kaliteli iş yapan ‘’EMLAKÇININ’’ terk-i ticaretine olabilecektir. Oysa asgari ücret belirlense bu durum tam tersine çalışacaktır.

Dijital Emlakçılık ile İlgili Düzenleme
Bill Gates ‘’Dijital Sinir Sistemiyle Düşünce Hızında Çalışmak’’ adlı kitabında ‘’Önümüzdeki 15-20 yıl içinde ya aracılar ortadan kalkacak, ya da örümcek ağı gibi örülmüş teknoloji harikası markalarının ağına tüm tüketiciler takılacak…’’ demişti. Bu kitabın yayın tarihi 2000 yılıydı, Gates’in  öngörüsü aynı ifade ettiği gibi çıktı. Bugün HepsiBurada.com, GittiGidiyor.com, Getir.com, Sahibinden.com hepsi ‘’Teknoloji Şirketi’’ değil mi ? Ancak bazı işlerin kimyası bu duruma çok uygun değildir. Bizim işimiz de bu iş kollarından biridir. Emlakçının kim olduğu belli olmadığı sadece ‘’iyi sistemler’’ herkesin emlakçı olma tehlikesini arttıracaktır. Bu durum da tüketicinin kötü hizmet almasına, emlakçı algısının da var olandan daha kötüye gitmesine neden olacaktır

Denetim Mekanizmasının Çalışması
Şu anda denetimle görevli bakanlığın taşra teşkilatları ilgilenmektedir. Dolayısı ile ‘’AZ PERSONEL, ÇOK BÖLGEDE, ÇOK İŞLE…’’ uğraşarak iş yükü altında ezilmektedirler. Bu konu ile ilgili odaların oluşturacağı profesyonel kadrolar yetkilendirilmeli, itirazlar sırasıyla önce İL TİCARET MÜDÜRLÜKLERİ ve BAKANLIK İÇ TİCARET MÜDÜRLÜKLERİNE yapılmalıdır.

TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ

GAYRİMENKUL ARACILIK HİZMETLERİ YÖNETMELİĞİ

Bizler isimlere takılmamakla birlikte aşağıda gayrimenkul kelimesi belirtilirken başlığın da değişmesi gerektiğini düşünüyoruz. Ayrıca yaptığımız iş emlakçılık, bir başka ifade ile gayrimenkul aracılık hizmetleridir.

1. Yönetmelikte geçen “taşınmaz” ibareleri “gayrimenkul” olarak değiştirilmektedir.
2. Gayrimenkul danışmanı (iş sözleşmesi veya SGK’lı olarak çalışan personel) ve sorumlu gayrimenkul danışmanı (İşletme sahibi veya şirket yetkilisi) tanımları yapılmaktadır.
3. Gayrimenkul ticaretiyle iştigal eden bir işletmeye sözleşme ile bağlı bulunan işletmeler alt işletme olarak tanımlanmakta ve bu işletmelere alt yetki belgesi alma zorunluğu getirilmektedir (Bir işletmeye ait iş yerinde ayrı vergi ve oda kaydı ile çalışan bağımsız danışmanlar).
4. Yetki belgesinde ve alt yetki belgesinde yer alacak hususlar açıkça belirtilmekte, bu sayede hangi durumlarda yetki belgesinin yenilenmesi gerektiği açıklığa kavuşturulmaktadır. Bu yetkiler burada veya başka bir yerde tanımlanmalıdır.
5. Yeni açılacak işletmeler için iş yeri ruhsatı yetki belgesi şartı haline getirilmektedir (Mevcut işletmelere ruhsat muafiyeti sağlanmaktadır.).
6. Meslek odası ve vergi kayıtları ile iş yeri açma ve çalışma ruhsatındaki iştigal konuları arasında gayrimenkul ticareti faaliyetinin bulunması şartı getirilmektedir. Bu üç kaydın tamamında gayrimenkul ticaretine ilişkin ifade olmalı; aksi halde yetki belgesi düzenlenemeyecek. Burada genel klasmanda olmaları yeterli olmamalı; Ticaret veya Ticaret Sanayi Odalarında ilgili meslek gurubunda (olmadığı yerlerde hangi karma meslek gurubundaysalar o gurubun içinde), Esnaf Odalarında ise emlak esnaf odalarında, olmadıkları yerlerde birleşik esnaf odalarında kayıtlı olmalılardır.
7. Sorumlu gayrimenkul danışmanları için, kasten işlenen suçlarda yetki belgesi şartı olarak 5 yıllık ceza sınırı getirilmektedir. Ceza 5 yılın altında ise (maddede açıkça sayılan suçlar hariç) yetki belgesi düzenlenebilecektir.
8. İşkence, cinsel taciz, kişiyi hürriyetinden yoksun kılma suçları, yetki belgesi verilemeyecek suçlar arasına eklenmektedir. Bu suçları işleyenler yetki belgesi alamayacak.
9. Yeni işletme açılabilmesi için 100 saatlik eğitimde başarılı olma şartı getirilmektedir (Eski işletmeler muaf). Bu maddede belirtilen eğitimleri hangi kurumların vereceği belirtilmeli, standartları denetlenmelidir. Bugün akredite MYK kurumları sadece sınav yapıyor, eğitimde başıbozukluk var. MEB onaylı kurumlar bu konuda rehabilite edilebilir, ayrıca odaların da bu konuda yetkileri olmalıdır.)
10. Yeni işletme açılabilmesi için ortaöğretim mezunlarının en az iki yıl, ön lisans ve lisans mezunlarının en az bir yıl, yüksek lisans ve doktora mezunlarının ise en az altı ay staj şartı getirilmektedir (Eski işletmeler muaf). Bu madde yerinde olmakla birlikte öncelikle tüm dünyada olduğu gibi önce Seviye 4 belgesi alınması için bir ‘’eğitim, sınav, staj’’ bakanlığın belirlediği standartlarda olan bir işletmede üç yıl çalıştıktan sonra da Seviye 5 (Broker) alabilmek için ‘’eğitim, sınav, staj’’ süreci olmalıdır. Seviye 4 (gayrimenkul danışmanı) ile Seviye 5’de (sorumlu gayrimenkul danışmanı/broker) aynı eğitimler olmamalı, Seviye 5’in sınavı daha zor ve ‘’ulusal’’ seviyede yapılmalıdır.
11. Alt yetki belgesi şartları belirlenmektedir.
12. Yetki belgesi süresiz hale getirilmektedir (İptal edilinceye kadar geçerli).
13. Uygulanamayan, yetki belgesi askı süreçleri kaldırılmaktadır. Yetki belgesinin askıya alınmasına yönelik düzenlemeler yönetmelik kapsamından çıkarılmaktadır.
14. Yönetmelik hükümlerine aykırılık nedeniyle hakkında üç takvim yılı içinde üç defa idari para cezası uygulanan işletmenin ve alt işletmenin yetki belgesi ve alt yetki belgesinin iptaline ilişkin düzenleme yapılmaktadır. İptal durumunda iki yıl süreyle yetki belgesi alınamayacaktır.
15. Sorumlu gayrimenkul danışmanlarının, sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5); gayrimenkul danışmanlarının ise emlak danışmanı (Seviye 4) MYB alması zorunlu kılınmaktadır. (Daha önce seviye 5 alan gayrimenkul danışmanlarının hakları korunmaktadır.) Burada da terminoloji tekleştirilmelidir. Devletin kullandığı dil bir olmalıdır. Taşınmaz, gayrimenkul, emlak üçü de aynı kavramlar olup aynı metinde ayrı ayrı kelimelerle kullanılması doğru değildir.
16. İşletmelere; sorumlu gayrimenkul danışmanlarını ve gayrimenkul danışmanlarını Bilgi Sitemine bildirme yükümlülüğü getirilmektedir (Geçiş süreci öngörülmekte ve süre verilmektedir bu bildirim için)
17. İnternet ortamında verilen ilanlara ilişkin hem emlak işletmelerine hem de internet sitelerine yükümlülükler getirilmektedir (Yetki belgesi kontrolü, yetkisiz verilen ilanların kaldırılması, yanıltıcı bilgilerin yasaklanması gibi). Bu belki de sektörün en büyük kanayan yaralarından biridir. Bu yönetmelikte cezalar da belirlenmeli; para cezaları her defasında artmakla birlikte, ‘’UYARI, KINAMA VE İHRAÇ’’ mekanizması birlikte çalıştırılmalıdır.
18. Gayrimenkul ticaretine konu hizmetler yeniden düzenlenmektedir. Alım satım ve kiralama esas (olmazsa olmaz) bunların yanı sıra yapılabilecek işler tanımlanmaktadır.
19. Tapu ve kadastro müdürlükleri, icra dairesi müdürlükleri, vergi dairesi müdürlükleri ve belediyeler ile diğer kurum ve kuruluşların, yetkilendirme sözleşmesine konu gayrimenkulle ilgili bilgi ve belgeleri, bu sözleşme ile yetkilendirilen işletme ve alt işletmelere vermesini sağlamaya yönelik düzenleme yapılmaktadır.
20. Yetkilendirme sözleşmesindeki üç aylık geçerlilik süresinin kaldırılmasına yönelik düzenleme yapılmaktadır. Taraflar arasında belirlenebilecek.
21. Gayrimenkul ticaretiyle iştigal edilen iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamayacağı düzenlenmektedir.
22. Emlak işletmelerine, işletme adı kullanma ve bu ada işletme tabelasında yer verme zorunluluğu getirilmektedir.
23. Emlak işletmesinin bildirim ve bilgi verme yükümlülüklerini sadece yazılı olarak değil elektronik ortamda da yapabilmesine (Örneğin e-posta veya kısa mesaj ile) imkân sağlanmaktadır.
24. Yetkili olunmayan gayrimenkullere yönelik ilan verilemeyeceği ilke ve kural olarak Yönetmeliğe eklenmektedir. Burada haksız rekabeti ortadan kaldıracak bir düzenleme yapılmalıdır. Bir işletme Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmeliğin ‘’yazılı sözleşme’’ zorunluluğuna atıfta bulunurken, diğer işletme bu konuyu önemsemiyor ve işi alıyor. Gerekirse bir referans numarası ve sadece sözleşmeyi yapanın isminin olduğu bir merkezi kontrol oluşturulabilmelidir. Yoksa herkes her yere ‘’TEK YETKİLİYİM’’ diyebiliyor.
25. Alt işletmenin taraf olduğu yetkilendirme, alım satıma aracılık, kiralamaya aracılık ve hizmet ortaklığı sözleşmelerinin, bağlı olunan işletme tarafından kontrol edilmesi zorunlu kılınmakta ve bu sözleşmelerdeki eksikliklerden işletme de alt işletme de sorumlu tutulmaktadır. Çok doğru bir uygulama, burada sorumluluğunu yerine getirmemenin yaptırımları da açıkça belirtilmelidir.
26. Tüm hizmetler için yetkilendirme sözleşmesinin asgari unsurları belirlenmektedir.
27. Alım satım ve kiralamalara ilişkin yetkilendirme sözleşmelerinde yer alacak zorunlu unsurlar yeniden belirlenmekte ve sadeleştirilmektedir.
28. İşletme ve alt işletmelerin, gayrimenkul maliki olmayan veya malik ya da tüm malikler tarafından yazılı olarak yetkilendirilmeyen kişiler ve site yönetimleri ile yetkilendirme sözleşmesi düzenlemesi yasaklanmaktadır.
29. Alt işletme sözleşmesi tanımlanmakta ve zorunlu unsurları belirlenmektedir. 30. Alım satıma aracılık, kiralamaya aracılık ve hizmet ortaklığı sözleşmelerinde yer alacak zorunlu unsurlar yeniden düzenlenmektedir. 31. İşletme ve alt işletmeler tarafından yalnızca yetki belgesine sahip işletmeler ve alt yetki belgesine sahip alt işletmeler ile hizmet ortaklığı sözleşmesi düzenlenebileceği; Bunun dışında, hizmet ortaklığı sözleşmesi düzenlenemeyeceği ve hizmet bedeli paylaşımı yapılamayacağı hükme bağlanmaktadır.
30. Gayrimenkul gösterme belgesinin birden fazla gayrimenkul için düzenlenebilmesine (tek belgede) imkân sağlanmakta ve zorunlu unsurları yeniden düzenlenmektedir.
31. Gayrimenkulü gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemeyeceği (hiçbir koşulda) düzenlenmektedir.
32. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenen hallerde, bu sözleşmenin düzenlenmesi ile hizmet bedeline hak kazanılacağına dair hüküm eklenmektedir. Burada konu tarif edilince bunun dışında kalan her tür aracılık bunun dışında kalıyor gibi anlaşılıyor. Oysa biz kooperatif hissesinin devrine de, bir ihalede satışa da, vb. birçok alım satıma da aracılık yapabiliyoruz. Ancak ‘’Bu işletmeler sadece gayrimenkulü içeren hizmetlere aracılık edebilirler…’’ gibi bir hüküm kabul edilebilir olur.
33. Alım satım ve kiralamaya aracılık hizmetlerinde hizmet bedelinin, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit olarak paylaşılarak ödeneceği belirtilmektedir.
34. Bir gayrimenkulün alım satımı hususunda alıcı ve satıcı, kiralanması hususunda ise kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olması durumunda sadece bir hizmet bedeline hak kazanılabileceği hükme bağlanmaktadır. Yani, aynı gayrimenkulde birleşen alım satım ve kiralama işlemlerinde iki adet yetkilendirme sözleşmesi olsa dahi bir hizmet bedeli alınabileceği ve bu bedelin paylaşılacağı hüküm altına alınmaktadır.
35. Alt işletmenin Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket ettiğinin tespit edilmesi ve aykırılığın bağlı olunan işletmenin kontrolündeki hususlara ilişkin olması durumunda işletme ve alt işletme hakkında ayrı ayrı idari para cezası uygulanacağı düzenlenmektedir.
36. 5 Haziran 2018 öncesinde vergi kaydı olup meslek odası kaydı olmayanlara (veya tam tersi) muafiyetlerden yararlanma hakkı verilmektedir (vergi kaydı ve oda kaydı eksiğini gidermek koşuluyla).
37. Geçiş süreci uzatılmamaktadır.
38. Vergi kaydı veya meslek odası kaydı olmamakla birlikte son beş yıl içinde toplam iki yıl emlak işletmesi bulunanlara (vergi kaydı ve oda kaydını yaptırmak ve muafiyet tanınmayan diğer şartları da sağlamak koşuluyla) bir defaya mahsus olmak üzere (31/08/2020 tarihine kadar başvuru yapılması durumunda) muafiyetlerden faydalanama hakkı verilmektedir.