KORONA VİRÜSÜN YOL AÇTIĞI EKONOMİK DURUMUN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

1- GİRİŞ

Dünyada ilk kez 31 Aralık 2019 günü resmi olarak Çin Halk Cumhuriyeti’nde tespit edilen Korona virüs (Covid-19) Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020’de Pandemi olarak ilan edilmiştir. Türkiye’de ise ilk Covid-19 vakası 11 Mart’ta tespit edilmiş ve bunun sonucunda sosyal ve ekonomik hayatı etkileyen birçok sonuç ortaya çıkmıştır. Bu yazımızda, gayrimenkul kira ilişkilerinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklara ilişkin görüşümüzü paylaşacağız.

Birçok sektörün virüs etkisi altında kalarak faaliyetinin azalarak durma noktasına gelmesi, bu sektörlerin ilişkide olduğu sektörleri de etkileyerek ekonomik hayatı durma noktasına getirmiştir. İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 tarihinde 81 İl Valiliği’ne gönderilen ek genelgesi ile birçok işyerinin yürüttüğü faaliyetler salgının yayılmasını önlemek amacıyla durdurulmuştur. 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile getirilen düzenleme kira sözleşmelerine ilişkindir. Söz konusu düzenleme gereğince; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

Kira ödemelerine ilişkin tartışmalı husus, işyerlerinin İçişleri Bakanlığı tarafından genelge ile kapatılan işyerlerine ilişkindir. Kanaatimizce, konut kiralamalarında mücbir sebebin ileri sürülmesi mümkün görülmemektedir. 25.03.2020 tarihli TBMM Genel Kurul’unda kabul edilen Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca maddi hukuk, usul hukuku ve takip hukukuna ilişkin süreler durdurulmuştur. Bu süre, 29.04.2020 tarihli Cumhurbaşkanı kararı ile 15.06.2020 tarihine kadar uzatılmıştır. Bunun sonucu olarak; sürelerin durması sonucunda haklı iki ihtar gönderilerek konutlar için de tahliye davasının açılması bu dönem için mümkün görülmemektedir.

Bu kapsamda aşağıda inceleyeceğimiz hususlar işyeri kira sözleşmeleri kapsamından olup konut kiralarını kapsamamaktadır.

2) Kira sözleşmelerine uygulanabilecek görüşler

Kira Sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya özgülenebilecek başlıca ihtimaller aşağıdaki gibi sıralanabilir;

1. Kira Sözleşmelerinde Düzenlenen Mücbir Sebep Hükmü
2. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih
3. Kira Sözleşmelerinde Düzenlenen Mücbir Sebep Hükmü

Kira sözleşmeleri, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca içerik olarak herhangi bir sınırlamaya tabii değildir. Tarafların serbest iradeleri ile oluşturdukları kira sözleşmeleri ancak emredici hükümler, kamu düzeni ve ahlak kurallarına aykırı olarak düzenlenememektedir.

Hukukumuzda birçok kira sözleşmesinde mücbir sebep maddesi altında salgın hastalıkları da kapsar şekilde hükümler bulunmakta olup bu maddenin mevcut sözleşmelerde varlığı durumunda öncelikle bu madde dikkate alınmalıdır. Genellikle tacirler arasındaki kapsamlı sözleşmelerde bulunan mücbir sebep maddesi, bundan sonraki kira sözleşmelerinin vazgeçilmez maddelerinden biri olacağı şüphesizdir.

Buna göre; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, yaşanılan salgın hastalık ile  ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, bu hükme göre bir çözüme başvurulması gerekmektedir.

138. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih

TBK’nın 138.maddesinde;

 “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda doğrudan mücbir sebep maddesi düzenlenmemiş olup yukarıda bahsedilen madde mücbir sebebi düzenlemektedir. Kanun hükmü, sözleşme taraflarından birinin aşırı ifa güçlüğü durumunda olması halinde uyarlama yoluna gidilebileceğini, uyarlama yolunda sonuçsuz kalınması durumunda ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.

Yukarıda bahsi geçen Genelge ile işyerlerinin faaliyetlerinin kapanması sözleşme ilişkisindeki dengenin kiracılar aleyhine bozulmasına yol açmıştır. Taraflar arasında bozulan bu menfaat dengesi “aşırı ifa güçlüğü” kavramı ile sözleşmelerin uyarlanması veya feshedilmesi suretiyle sağlanacaktır. Zira Covid-19, bir salgın niteliği taşımakta olup mücbir sebep olarak kabul edilmelidir.

Kanaatimizce, taraflar öncelikle aralarında anlaşma yoluna gitmelidir. Ancak bunun mümkün olmaması hâlinde uyarlama yoluna başvurulması günümüz uyuşmazlıklarında uygun olacaktır. Uyarlamanın uygun düşmeyeceği hâllerde, TBK madde 138’in sağladığı diğer bir imkân olan fesih hakkı kullanılarak sözleşme ilişkisi ileriye yönelik olarak sona erdirilebilir.

3-SONUÇ

Dünyada ve ülkemizde büyük ekonomik ve sosyal sıkıntılara yol açan Korona virüsün, mevcut sözleşmelere etkisi hukuki olarak tartışmalı olup bu hususa ilişkin emsal niteliğinde karar ise henüz bulunmamaktadır.. Yukarıda bahsedilenler sadece görüşlerimizden ibaret olup bu sıkıntılı süreçte bu yollara başvurulmaması ve kiraya veren-kiracı ilişkisinde tarafların birbirine anlayış göstererek aralarındaki ilişkinin bozulmaması en büyük temennimizdir. İnsanların işine gidemediği, üretim faaliyetlerinin durduğu gerçeği göz önüne alınarak iyiniyetli bir tutum sergilenerek ve karşılıklı empati kurularak kiraların 3 ay veya 6 ay süreli olarak belirli oranda indirimli ödenmesine veya ödeme güçlüğü altında olan kiracının, kira bedellerini daha sonraki aylarda ödemesi hususunda mutabık kalınarak bu dönemin atlatılmasının hakkaniyetli olacağı kanaatindeyiz.

İşbu metin, sektörel görüşlerimiz çerçevesinde tavsiye maksadıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık olarak değerlendirilmemelidir. Bu hususa ilişkin Konut Realty’nin herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Metin içerisindeki bilgilerin güncelliğini teyit etmenizi önemle hatırlatır ; hukuki mütalaa destekleri için Av. Uğur Bircan’a teşekkür ederiz.