Tarih : 03.08.2022
Sayı : 2022/42

CUMHURBAŞKANLIĞI MAKAMINA
ANKARA

KONU : Konut Politikası / Sosyal Konut Üretimi

Sayın Cumhurbaşkanımız,

Pandemi sonrası dünyada tedarik zincirinin bozulması piyasaları ciddi anlamda olumsuz etkilemiştir. Sonrasında ülkemizde de meydana gelen yüksek enflasyon ve dolarizasyon bütün emtia piyasalarını etkilemekle birlikte özellikle satılık ve kiralık emlak piyasasında krize varan sıkıntılara neden olmuştur.

Eminiz ki bu konularla ilgili uzmanlarınız çalışmakta ve araştırma yapmaktadırlar, ancak katkı verir düşüncesiyle biz de görüşlerimizi arz etmek isteriz.

Saygılarımızla,

Ulvi ÖZCAN
İSTANBUL EMLAK BROKERLERİ KULÜBÜ
İŞLETME KOOPERATİFİ
Kurucu Ortağı, Yönetim Kurulu Başkanı

ÖNERİLERİMİZ

1. TOKİ TARAFINDAN NİTELİKLİ ARSA ÜRETİMİ :
Devletin (Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, TOKİ, vb.) envanterindeki taşınmazların tasnifi yapılıp orta ve dar gelirliye hitap edecek bölgelerde olanlarda TOKİ marifetiyle imar çalışması yapılması ve alt yapı getirilmesi.

2. ARSALARIN NİTELİKLİ İŞ YAPAN MÜTEAHHİTLERE VERİLMESİ :
TOKİ’nin misyonu inşaat yapmak ve yaptırmak olmamalı, farklı segmentlerde iş yapan müteahhitlere daire karşılığı paylaşılmalı, bu inşaatların denetimi TOKİ tarafından yapılmalıdır. Bu önerimiz hasılat paylaşımı/açık arttırma ile satış değil ; ihtiyaç sahiplerine satıştır. Bu satış işlemlerinde en az 10 yıl süreyle satış, satış vaadi, haciz, ipotek gibi ranta dönüştürülebilicek işlemlere izin verilmemeli, belli periyotlarda ödenmeme temerrüdü halinde TOKİ’nin ürünü geri alma hakkı saklı olmalı, o güne kadar yapılan ödemelerin nasıl geri ödeneceği baştan belli edilmelidir.

3. TOKİ’YE KALACAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ
Dünyada çeşitli örneklerinde de görüldüğü gibi piyasaların dalgalanması ve barınma sorunlarının olması durumlarına karşın ; devletin, belediyelerin elinde ‘’kiraya verilebilir’’ konutlar olmalıdır.

4. ÖĞRENCİLERE, DEZAVANTAJLI GURUPLARA ‘’LOJMAN/YURT’’ ÜRETİLMESİ :
Dünyada ve ülkemizde yaşam koşullarından en çok etkilenen guruplar dezavantajlı guruplar ve öğrenciler olmaktadır. Bu guruplara belli şartlar ve süreler ile (duruma göre süresiz) yurt ve lojman üretilmelidir.

5. YABANCIYA SATIŞ VE KİRALAMAYA SINIRLAMALAR GETİRİLMESİ :
Yabancıya satış konusunda oransal olarak her ne kadar çok yüksek oranlar olmadığı söylense de ; ‘’ekonomide yapışkanlık’’ prensibi gereği yabancıların yaptığı alım-satım ve kiralamalar piyasaları kendi vatandaşlarımız açısından oldukça negatif
etkilemektedir.

Yakın tarihlerde basında da çok gündeme gelen Kanada’ya çokça Çin’linin göç etmesi sonucu satın almaların Kanada vatandaşlarından yana olumsuz

gelişmesi sonucu Kanada Başbakanı yabancıların mülk alımlarının iki yıl ertelenmesi gündeme gelmiştir.
Ülkemizde de benzer bir uygulama yapılabilir.

6. KONUTU OLMAYANLARA ÖZEL KREDİLER VE FON DESTEĞİ VERİLMESİ, KONUTU OLANLARA VERGİ KONMASI VE FON KESİNTİSİ YAPILMASI :
Dünya örnekleri de incelenerek hiç konutu olmayan vatandaşlarımıza aldıkları konutlarda (krediler de dahil) harç ve vergi muafiyetlleri getirilmesi, oluşturulacak fonlardan fon desteğinin sağlanmasına olanak verilirken ; belli bir sayının üzerinde konutu olandan fon desteği sağlanmalı/fazla vergi alınmalı.

7. MEVCUT BİRDEN FAZLA KONUTU OLANLARIN 5. MADDE UYGULAMASINDAN MAĞDUR EDİLMEMESİ ; ANCAK BU MÜLK SAHİPLERİNE YILLARA YAYILAN ŞEKİLDE VERGİ TAHAKKUK EDİLMESİ :
Devletin devamlılığı prensibi gereğince ‘’çok konutu olanların’’ kazanılmış hakkı korunmalı ancak yıllara sarih olarak bu konut sahipleri de vergilendirilmeli, bu stoklar konut piyasasını dengelemeye yönelik kullanılmalıdır.

8. ŞEHİR MERKEZİNE YAKIN MAHALLELERDE VE MERKEZDEN UZAK İLÇELERDE KÜÇÜK ÖLÇEKLİ MÜTEAHHİTLER İÇİN 500-1000 m2 ARASI ARSA ÜRETİMİ :
Piyasanın bir denge unsuru da küçük ölçekli müteahhitlerin mahalle içlerinde ve kente uzak ilçelerde yaptıkları piyasa tabiriyle ‘’yap-sat’’ küçük ve orta ölçekli işlerdir. Mülkiyet sorunları, SİT durumları, vb. durumlar karşısında bu konunun dinamizmi olmadığından nitelikli üretim olamamaktadır. Bu tür durumlara karşı 500-1000 m2 arsaların üretildiği yeni şehirleşme alanları planlanmalı ve desteklenmelidir.

Bu duruma ek olarak kent içinde küçük parsellerin toplulaştırılması ile cazibe alanları oluşturulacak şekilde vergi, harç desteği sağlanmalı ; imar teşvikleri oluşturulmalıdır.

9. 5 YIL İÇİNDE YAPILAN ALIM-SATIMLARDA OLUŞAN GELİR VERGİSİ HEM CİDDİ MAĞDURİYETLERE NEDEN OLUYOR, HEM ALIM-SATIM RAKAMININ ÜZERİNE KONUYOR ; DÜŞÜNÜLMELİ, DEĞERLENDİRİLMELİ :
Ülkemizde aslolanın üretim olması, emlak piyasasının ‘’sütün kaymağı’’ gibi ; kazanılanın değerlendirilmesi gereken son adres olduğunu düşünüyoruz. Ancak yaşanan ekonomik sıkıntılar nedeniyle son dönemde alınan konutların az sayılamayacak kısmının tekrar satılmak zorunda kalınacağı gerçeği gözden kaçırılmamalıdır. Bu itibarla 5 yıl içinde yapılan alım-satımlardan alınan vergilerde bir indirime gidilmesinin bir fayda sağlayacağını düşünmekteyiz.

10. EMLAKÇILIĞIN KAYITTA KAÇAĞIN ÖNLENMESİ İÇİN LEGALLEŞTİRİLMESİ ; BUNUN İÇİN DE EN ÖNCE ‘’EMLAKÇILIK KANUNU’’ ÇIKARILMASI GEREKMEKTE :

Bugün piyasada pazarlanmakta olan taşınmazların % 75 – % 80 gibi eksreriyet kısmı emlakçılar tarafından pazarlanmaktadır. Ancak iyi bir kamu denetimi olmadığı için KİM’in emlakçı olduğu, emlakçılığın ‘’NASIL’’ yapıldığı belli değildir.

Hal böyle olunca hem tüketici, hem yatırımcı, hem de legal çalışan emlakçı mağdur olmakta. Bu başıbozukluğun önlenmesi için dünya örnekleri incelenerek ‘’ORTAK AKIL’’ ile bir EMLAKÇILIK KANUNU’nun çıkarılmasına ihtiyaç duyulmaktadır.

Muhasebecilik sektörünün son otuz-otuzbeş yılını bilen herkes, sektörün nasıl evrildiğini çok iyi hatırlayacaktır. Örneğin 1989’da çıkan ve sonrasında çeşitli defalar revize edilen SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLİK VE YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK KANUNU gereğince yeminli mali müşavir kendisi denetim yapmakta olduğu için sorumlu olduğu işlerde aşırı titizlik göstermektedir.

Çıkacak kanunda emlakçıların da mali müşavirlere benzer sorumlulukları (kendi işimize özel) alması gerektiğini düşünmekteyiz. Bugün MASAK’ın, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın uygulamalarında emlakçılar sorumlu tutulmakta ancak emlakçının ‘’yetkilendirme sözleşmesi’’ ile ilgilisi olduğu mülkle ilgili bilgi almasına dahi olanak sağlanmamaktadır.

Yukarıda 10 maddede arz etmeye çalıştığımız ve ‘’sosyal konutlara yönelik’’ önerilerimiz öncelikle dünya ölçeğinde akademik çalışmalar yapılarak ve tüm ilgili sektörlerde kanaat önderlerinin, STK’ların, büyük ölçekli işletmelerin görüşleri alınarak ‘’ORTAK AKIL’’ ile yapılmasının fayda getireceğine inanmaktayız.