AKLIMIZA TAKILAN SORULARLA VE YORUMLARIMIZLA TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK

AKLIMIZA TAKILAN SORULARLA VE YORUMLARIMIZLA TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK ?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik nedir ?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik 5 Haziran 2018 tarih ve 30442 Sayı ile Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren, 14 Ekim 2020 tarih ve 31274  Sayı ile değiştirilen ‘’emlakçılık’’ ile  ilgili piyasa düzenlemesini öngören ‘’Yönetmelik’’ niteliğindeki mevzuat düzenlemesidir.

Bu Yönetmelik, 14/1/2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 16 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine dayanılarak hazırlanmıştır.

Bu Yönetmeliğe Göre Artık Herkes Emlakçılık Yapamayacak mı ?

Bu düzenlemeye göre lise mezunu olmayan, belli suçlar ile ilgisi sabıkası olanlar emlakçılık yapamayacak. 5 Haziran 2018 tarihinden önce emlakçılık yapanlar ve bu durumu vergi kaydı, oda kaydı ve eğitim belgeleri ile ispatlayanlar ‘’kazanılmış hak sahibi’’ olacaklardır.

Her Lise Mezunu, Belli Suçlar İle İlgili Sabıkası Olmayan Kişiler Emlakçılık Yapabilecek mi ? 

Hayır, tabii ki bu şartlar yeterli değil. 5 Haziran 2018 tarihli yönetmelik ile bu yönetmeliği değiştiren 14 Ekim 2020 tarihli düzenlemeye göre ;

  • MYK’dan alınmış Seviye 5 (Sorumlu Emlak Danışmanı) veya Seviye 4 (Emlak Danışmanı) belgesine sahip olmak,
  • Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya Milli Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca taşınmaz ticareti konusunda verilen en az yüz saatlik eğitimde başarılı olunması, yetki belgesi başvurusunun yapıldığı tarihten önceki son beş yıl içinde ortaöğretim mezunlarının en az on iki ay; ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunlarının ise en az altı ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olması

Şartları aranmaktadır.

Sorumlu emlak danışmanlarının, ortaöğretim veya yükseköğretim kurumlarının taşınmaz ticareti ile ilgili alanlarından ya da bunlara denkliği kabul edilen yurt dışındaki öğretim kurumlarından mezun olmaları durumunda birinci fıkranın (d) bendinin (5) numaralı alt bendinde belirtilen mesleki eğitim şartı ile (6) numaralı alt bendinde belirtilen mesleki deneyim şartı aranmaz.

Bu konunun bir istisnası sözleşmeli işletmelerde yükseköğrenim mezunları için 6 ay, ortaöğrenim mezunları için 1 yıl deneyim şartı aranmamaktadır…

Emlakçılık firmalarında aranan şartlar nelerdir ?

Emlak aracılık hizmeti veren firmalarda aranan temel şart Ticaret Bakanlığı’ndan alınmış yetki belgesine sahip olma zorunluluğudur.

Yetki belgesi alabilmek için ;

Firma yetkilisinin Seviye 5 (Sorumlu Emlak Danışmanı) belgesine sahip olması,

En az 20 m2 işyeri nitelikli bir mekana sahip olmak gerekmektedir.

Kimler Emlakçılık Yapabilecek ?

Emlakçılık ile ilgili bir okul ve emlakçılık ile ilgili uluslararası akredite bir belgeye sahip olunması durumları istisna olmak kaydıyla ;

En az lise diploması,

Sorumlu Emlak Danışmanları için Seviye 5, Emlak Danışmanları İçin En Az Seviye 4 Belgesi belgesi,

100 saatlik mesleki eğitim, üniversite mezunları için en az 6 ay, ortaöğretim kurumlarından mezunlar için en az 1 yıl bir emlakçılık firmasında çalışılmış olması,

Belli suçlardan sabıkası olunmaması,

Şartları aranmaktadır …

Sözleşmeli işletmelerde deneyim şartı aranmamaktadır.

 

Sorumlu Emlak Danışmanı, Emlak Danışmanı Kimdir ?

Sözleşmeli İşletme Nedir ?

Sorumlu emlak danışmanı   :

Taşınmaz ticareti ile iştigal eden gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârları, ticaret şirketleri ve diğer tüzel kişi tacirler ile şubelerde ise taşınmaz ticareti faaliyetlerini yürüten yetkili temsilcileri,

Emlak danışmanı                  :

İşletme veya sözleşmeli işletmede iş sözleşmesi ile çalışan pazarlama ve satış personelini,

Sözleşmeli işletme                :

Sözleşmeye dayalı olarak bir işletmenin yönetim, organizasyon ve pazarlama teknolojileri gibi konularda desteğini almak suretiyle o işletmenin iş yerinde taşınmaz ticaretiyle iştigal eden ticari işletmeler ile esnaf ve sanatkâr işletmelerini tanımlamaktadır. Sözleşmeli işletmeler şirket veya şahıs firması olabilmektedir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik İle emlak portalları ile ilgili

ne gibi düzenlemeler yapıldı.

İlgili yönetmeliğin12/2-b) maddesine göre ; ilgili emlak ilan portallarının        ’’İşletme ve sözleşmeli işletmelerin üyeliğinden önce Bakanlığın internet sayfası veya Bilgi Sisteminden yetki belgesi kontrolü yaparak yetki belgesine sahip olmayan işletme ve sözleşmeli işletmeleri üye yapmamak.’’ gibi bir sorumlulukları var.

Ancak bakanlıktan görüştüğüm bir yetkili şahsi fikri olarak mevzuatların özel bir hüküm konmadıkça geriye doğru çalışmayacağını, bundan sonra kaydedilen işletmeleri bağlayacağını ; ancak, aynı maddedeki internet sitelerinin, taşınmaz ticaretinin geliştirilmesi ve tüketicilerin korunması amacıyla Bakanlıkça alınan tedbirlere uyma yükümlülüğünden hareketle yetki belgesi verilen işletme sayısı 40 bine yaklaştığında, internet sitelerine eski üyeleri de kontrol et ve üyeliğine son ver veya ilan vermesini engelle talimatı verilebileceğini belirttiler.

 

 

Emlakçı olmadığı halde emlakçılık faaliyetinde bulunanlara uygulanan yaptırım nedir ? Emlakçı olup da yetki belgesi olana uygulanan ceza nedir ?

2021 yılı cezası 6.225 TL.dir.

 

Emlakçı olup da yetki belgesi olmadan faaliyet gösterenlere (sorumlu emlak danışmanı, emlak danışmanı, sözleşmeli işletme) ne gibi cezalar kesiliyor ?

Sözleşme yapılmazsa 2021 cezası 6.225 TL (Özel yetkili işletmeler için 5 katı) Sözleşmede eksiklik olması da 6.225 TL (Uygulamanın nasıl olacağı belli değil henüz her sözleşme için ayrı mı yoksa hepsi için tek ceza mı? buna karar verilecek) Eksiklik varsa yok sayılmaz ama ceza uygulanır.

Mevcut Yönetmeliğe en büyük eleştiriniz nedir ?

Mevcut yönetmeliğe 4 temel eleştirimiz var …

1-Dünya standartlarında emlakçılığın nasıl yapıldığı ile ilgili hiçbir akademik çalışma yapılmadan, bu örnekler sektör kanaat önderleriyle kapsamlıca tartışılmadan yönetmelik çıkarıldı ve aynı şekilde değişiklik yapıldı. Örneğin mevcut yönetmeliğin 2 yıl içinde 24 maddesinden 22’sinde değişiklik yapılmış …

2-5 Haziran 2018’de çıkan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin lk halinde ; alım satımlarda alıcı+satıcı toplam % 4 + KDV, kiralamalarda en fazla bir aylık kra bedeli + KDV azami ‘’en fazla’’ ücret öngörülmüştü. Bu ücretler alım satımlarda % 50, kiralamalarda % 44 indirim anlamına geliyor. Bu uygulamadan özellikle standartı yüksek, çok paylaşımlı çalışan emlak ofisleri zarar gördü.  Zaten bir kasa+1 masa çalışan firmalara bir şey olmadı çünkü hem masrafları az hem de işlerine yatırım yapmıyorlar çoğunlukla böyle olunca aslında bu uygulama ile EMLAKÇILIĞIN STANDARTININ yükselmesine bir ket vurulmuş oldu.

Bizim önerimiz en fazla değil, en az ücret belirlenmesiydi.                       Bu durumda hem işin standartı yükselir, hem de devletin vergi kaybı önlenebilirdi.

Ayrıca halen birçok emlak şirketi yönetmelikte düzenleme olmasına rağmen azami ücretin dışında başka bir hizmet veriliyormuş gibi ayrı bir ücret tahakkuk ettirdiklerini duyuyoruz. Devlet yönetmelikle ilgili sağlıklı bir PR + TANITIM çalışması yaptırmadığı için de tüketici / yatırımcı maalesef haklarından haberdar değil …

3-Çağdaş bir ülkede bir mevzuat düzenlenirken bu mevzuata uymayanlara ne gibi yaptırımlar uygulanacağı net bir şekilde belirlenir. Ancak bu şekilde caydırıcılık söz konusu olabilir.

İlgili kurumların rutin denetimleri ile standartlar denetlenir. Kurallara uymayanlara sırasıyla ihtar, kınama, ticaretten men gibi ezalar verilebilir.

Şu anda Ticaret Bakanlığı teşkilat yapısı ile bu rutin denetimleri yapacak bir alt yapıya sahip değildir. Özellikle büyük kentler için söylüyorum ; şikayet halinde bile bu şikayetlerin kolayca sonuçlanabileceğini düşünmüyorum.

 

39 ilçe sayılı personel ve tüm sektörlerin sorunları. Bu durum eşyanın doğasına aykırı.

Oysa yapılan bir yasal düzenleme ile bu denetimlerle ilgili standartlar belirlense ve yetki Ticaret Odaları ve Emlak Esnaf Odaları’nın belirleyeceği bir komisyona havale edilse ve bu denetimleri bu komisyonlara bağlı oluşturulacak kadrolar yapsa ancak itiraz halinde bakanlık veya il ticaret müdürlüklerine konu gelse daha iyi olur görüşündeyim.

Bu durumun en güzel örneği Ticaret Sicil Müdürlükleridir. Ben İstanbul’daki durumu biliyorum. İstanbul Adliye Sarayı’nın altındaki bu dairede rüşvet almış başını gidiyor, iş yaptırmak neredeyse mümkün olmayan bir haldeydi.

Zamanın İTO Başkanı, çalışma arkadaşları ve bürokrasisi konunun üzerine giderek bir düzenleme yapılmasını ve sicilin iyi bir teknolojik altyapıyla İTO bünyesine katılmasını sağladılar. Şimdi sistem mükemmel çalışıyor.

3-İnternet Portallarında Yapılacak Düzenleme ve Denetimler

Gümümüzde emlakçılık 4 temel noktaya evrildi. 1) İnternetten ilan yayınlama 2) Tavsiye ile gelen müşteriye hizmet, 3) Sosyal medyada pazarlama 4) Tabela ile tanıtım …

Ancak özellikle emlak portalları üzerinden pazarlama çok belirleyici oldu günümüzde. Bakanlık yaptığı düzenleme ile bu konuya da çekidüzen vermek istedi ancak ‘’yetki belgesiz emlak firmasının ilan yayınlama’’ konusu ancak yeni üyeler için kullanılabiliyor şimdilik. Dolayısı ile var olan düzensizlik devam ediyor, yönetmeliğin bu maddesi sadece yeni üyeler için uygulanabilir görülüyor.

Bizim iddiamız şu ki ; bakanlık emlak portallarını ve franchising firmalarını düzenli denetlesin (tabii mevzuatı dünya standartlarında düzenledikten sonra) inanıyorum var olan sorunların % 60-70’i düzelecektir. O zaman sadece spesifik şikayetler kalacak ki onlar da çok azalmış olacaktır.

Paylaş

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email