KONUT POLİTİKASI

Pandemi sonrası tedarik zincirinin bozulması ve döviz kurundaki yükselişler çok sektörü olduğu gibi emlak sektörünü de fazlasıyla etkiledi. Kira bedellerinin aşırı yükselmesi ve kiralık ev arzındaki sorunlar tüm kamuoyunun dikkatini çekti. Yurt konusunu da aynı çerçevede değerlendirmek gerekiyor.

Konuyu bilen bilmeyen herkes bir şeyler söyler oldu. Yetkililer ise ya kiralık konut, yurt sayısı, yurt fiyatları ile ilgili bir sorun olmadığını iddia ettiler veya palyatif çözümlerle reaksiyon verdiler… Oysa konu çok önemli ve ülkemizin ciddi bir konut politikasına ihtiyacı var.

Önce sorunu tesbit etmeye çalışalım, neden kira fiyatları arttı ; yurt bulunamaz oldu ?

Pandemi nedeniyle tüm tedarik zincirlerinde olduğu gibi emlak sektöründe de sorunlar oldu. Bu sürede çoğu yurt kirasını ödeyemedi ve çok özel yurt kapandı.

Yakın coğrafyamızdaki siyasi ve sosyal çalkantılar Türkiye’yi daha güvenilir bir liman haline getirdi ve maddi durumu iyi olan Irak, İran, Suriye, Afganistan, Katar, Kuveyt gibi ülkelerin vatandaşları ülkemizde ciddi sayılarda konut satın aldılar. Belli bir rakam üzerinde mülk alana vatandaşlık verilmiş olması da bu süreci hızlandırdı.

Döviz kurlarına bağlı temel üretim malzemelerindeki artışlar iş yapan bir çok müteahhidi korkuttu, meydan ‘’ne yapsam satarım’’ diyen girişimcilere kaldı ; nitekim şimdilik satıyorlar.

Bu temel sorunlara sizler de birçok madde ekleyebilirsiniz… Ancak eklediğiniz veya çıkardığınız hiçbir şey Türkiye’nin bir konut politikasına ihtiyacı olduğu gerçeğini değiştirmez.

Çözüm önerilerimi de sıralayacak olursam …

Söz konusu konut politikasının başında bir bakan olmalı ancak o’nun her sözü buyruk olmamalı. Uzun vadede dünyadaki örneklerin incelendiği akademik çalışmalar, kısa vadede ise TOKİ veya araştırma şirketleri eliyle araştırmalar yapılmalıdır. Bu çalışmalar sonucu mevzuatlar oluşturulmalı, standartlar belirlenmeli, aksiyon planları yapılarak kamuoyu ile paylaşılmalıdır.

Bu işin birinci ayağı planlama olmalı ülke nüfusu ; yaş, cinsiyet, eğitim durumu, vb. kriterlerle değerlendirilmeli ve verilecek inşaat ruhsatının niteliği (konut, otel, yurt, ticari, vb.) buna göre belirlenmelidir. Bu konuda statik kalınmamalı, dinamik olunmalıdır. Bir yerde bir imar durumu belirleniyor, yıllarca değişmiyor (ancak özel ilişkilerle değişebiliyor) bu gibi durumlara karşı ölçülebilir değerler oluşturulmalı.

Konut ve yurt üretimi ile ilgili üniversitelerin başta şehir planlama bölümleri olmak üzere ilgili bölümleri ile koordineli çalışmalar yapılmalı.

TOKİ koordinatörlüğünde ve yetkin müteahhitler (yapılan işlerin referansı, kaç m2 iş yaptığı, başarı veya suiistimali gibi konular dikkate alınarak) eliyle üretimler yaptırılmalı ve bu üretim sürecinde vergi, harç, vb. kontrol edilebilir maliyet arttırıcı konularda düzenlemeler yapılmalı ; üretim adedi ihtiyaca cevap verene kadar bu konularda muafiyet veya indirimler sürdürülmelidir.

Yapılan üretimler yine vergi, harç muafiyetleri ile yatırımcılara satılmalı ve bu taşınmazların ‘’kiralık mülk’’ olarak devam etmesi konusu bir mevzuatla düzenlenmelidir. Bu projelerde kira artışından, devire kadar olası sorun olabilecek birçok konu öngörülebilmelidir.

TOKİ’de bu döner sermaye ile yenilerini yapmak için ihtiyaç olan bölgeleri belirlemeli ve aynı sermaye ile çokça üretim yapılması sürdürülebilir kılınmalıdır.

Emlakçılık bir iş değil bir meslek olarak belirlenmeli ; KİM’in emlakçı olduğunun ve emlakçılığın NASIL yapılacağının belirlenmesi için çalışmalar (*) yapılmalı ve ‘’fırsatçılık ile emlakçılık’’ birbirinden ayrılacak standartlar oluşturularak kötü emlakçının yaptığı işlerden tüm emlak sektörü sorumlu tutulmamalıdır.

Çözüm önerilerimi arz ederken konutu olmayanın yıllar sonra yine bir konutu olmazken her projeden onlarca konut alanlar gözden kaçmamalı, bu konuda vergisel düzenlemeler yapılmalıdır. Güzel ülkemde ranta yatırım yapanlar değil ; üretime, markaya, inovasyona, katma değer üretene, ihracata yatırımlar desteklenmelidir.

Evrensel bir hak olan ve  ; ‘’Herkes temel insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde konut ve barınma hakkına sahiptir.’’ şeklinde dile getirilen bu cümlenin kavramsal bir karşılığı olması gerektiğine inanıyorum. Bu itibarla kanayan yara olan kira sorununun en kısa zamanda çözüme kavuşmasını dilemekten başka bir şey kalmıyor galiba ?

Ulvi ÖZCAN

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü

Kurucu Ortağı, YK Başkanı

(*) 5 Haziran 2018’de Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik dört kez değişikliğe uğramış olmasına rağmen ve piyasa ihtiyaçlarına karşılık veremez durumdadır.